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Inhalt
A. Der Verkehrswert
B. Ermittlung des Gesamtwertes
C. Bestimmung des Verkehrswertes |
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A. Der Verkehrswert
Vielerlei Beweggründe führen zu dem Wunsch oder zu der
Erfordernis einer Immobilienbewertung. Der häufigste Grund
ist wohl derjenige, wenn der Besitzer sich entschieden hat,
seine Immobilie zu verkaufen. Nun gilt es, den Wert der
Immobilie möglichst genau in Erfahrung zu bringen.
Einerseits will man ja seine Immobilie nicht unter Wert
verkaufen und andererseits soll der Verkauf nicht wegen
einer unrealistischen Preisvorstellung in die Länge gezogen
werden.
Welches ist denn aber nun der Wert einer Immobilie, wie wird
er errechnet, wie wird er geschätzt - und vor allem, durch
wen?
Ein Sachverständiger kann den Preis, der für eine Immobilie
erzielt wird, mehr oder weniger genau prognostizieren durch
eine Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert ist in § 194
Baugesetzbuch wie folgt definiert:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem
Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen
Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des
sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen
wäre.“
Es handelt sich also um eine Preisprognose bezogen auf einen
Bewertungsstichtag in einer Marktsituation unter
Konkurrenzbedingungen. Zentrale Forderung in der
Verkehrswertdefinition ist der sogenannte "gewöhnliche
Geschäftsverkehr". In einschlägiger Bewertungsliteratur
wird dieser erklärt mit: "Handel auf einem freien Markt,
wobei weder Verkäufer noch Käufer unter Zeitdruck, Zwang
oder Not stehen und allein objektive Massstäbe
preisbestimmend sind, frei von spekulativen Einflüssen." |
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B. Ermittlung des Gesamtwertes
Wie wird nun der Verkehrswert ermittelt? Am Beispiel
eines Einfamilienhauses werden hier die einzelnen
Schritte aufgezeigt. Die Kernfrage in diesem Beispiel
lautet: "Welcher Wert würde am Markt erzielt werden?"
1. Ortstermin
Der Sachverständige nimmt alle Gebäude und sichtbaren
Grundstücksbestandteile sowie die Grundstücksgestalt in
Augenschein. Er lotet aus, welche Informationen zu
beschaffen und welche Fragen zu klären sind.
2. Recherche
Die bewertungsrelevanten Dokumente werden eingefordert
bzw. eingesehen (wie Grundbuch, Flurkarte,
Baulastverzeichnis, Bauakte, Bebauungsplan,
Erschliessungsbeiträge) und Fragen werden geklärt
(Bebauung, Altlasten).
3. Ermittlung des Bodenwertes
Welche Belastung oder Begünstigung des Bodens ergibt
sich aus der Bebauung. Besteht die Möglichkeit einer
weiteren Bebauung. Erfragung und Anpassung des
Bodenrichtwertes, ggf. für Vorder- und Hinterland.
4. Ermittlung des Gebäudesubstanzwertes
Die Berechnung basiert auf den Normalherstellungskosten
für vergleichbare Gebäude unter Vornahme von
Wertminderungen (Baualter, Baumängel und -schäden).
5. Ermittlung des Gesamtwertes
Aus dem Bodenwert und dem Gebäudesubstanzwert wird der
Gesamtwert ermittelt. Es findet das Sachwertverfahren
Anwendung.
Der hier ermittelte Gesamtwert stellt noch nicht den
Verkehrswert dar, denn dieser ist nun aus dem Gesamtwert
und unter Berücksichtigung der Lage auf dem
Grundstücksmarkt zu bestimmen. |
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C. Bestimmung des Verkehrswertes
Die entscheidende Frage ist nun, ob der Grundstücksmarkt den
Sachwert (Gesamtwert) akzeptiert bzw. welche Anpassungen
erforderlich sind.
Wenn zum Beispiel die Auswertung von Kauffällen aus der
Region ergibt, dass Eigenheime im Durchschnitt 10 % unter
dem Sachwert verkauft werden, so ist hier ebenfalls zu
überlegen, ob ein solcher Abschlag angebracht ist und eine
Marktkorrektur (zum Faktor 0,9) vorzunehmen ist.
Diese Marktkorrektur ist das letzte, aber ein sehr wichtiges
Element der Verkehrswertermittlung. Hier sind die regionalen
Marktkenntnisse des Wertermittelnden und seine Kenntnisse
über die gegenwärtige Marktsituation (Angebot und Nachfrage)
gefragt, hierfür hat er mit seiner Ermittlung einzustehen
und seine Meinung auszudrücken.
Der Sachwert erhält einen Marktbezug erst durch die
Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors. Denn dieser
basiert auf Angebot und Nachfrage und nur die
Berücksichtigung des Marktgeschehens führt zu dem
Verkehrswert. |
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